umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana, zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu, zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu, opcjonalnie – zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i/lub opłacie za użytkowanie
Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy transakcji nie można sfinalizować natychmiast. Zwykle dzieje się tak, gdy sprzedający chce jeszcze jakiś czas mieszkać w danej nieruchomości czy oczekuje na decyzję o warunkach zabudowy, kupujący chce ją nabyć na kredyt, nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, są wobec niej roszczenia, konieczne jest przeprowadzenie podziału nieruchomości, lub oczekiwanie na decyzję o warunkach to właśnie w umowie przedwstępnej obie strony transakcji zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu przeszkód i ustalają w niej wiele istotnych szczegółów. Źle skonstruowana może być powodem kłopotów, dobrze gwarantuje, że umowa sprzedaży będzie tylko formalnością. Nawet podpisując ją u notariusza warto wiedzieć na co zwrócić uwagę. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna i sposób dochodzenia odszkodowania za jej naruszenie > Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przede wszystkim ma zagwarantować zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności przedmiot umowy i cenę nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jak określić strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości Zanim dojdziemy do opisu przedmiotu i jego ceny, należy precyzyjnie określić strony i przedmiot sprzedaży. Jeśli nieruchomość ma nabyć jedna osoba, to ona jest stroną umowy. Jeśli rodzice kupują mieszkanie dla syna, to może okazać się, że stroną będzie tylko on, lub cała trójka. Jeśli sprzedawana nieruchomość jest własnością wspólną małżonków, to oboje powinni być stroną umowy. Dane zamieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mają pozwolić jednoznacznie zidentyfikować strony. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego > Osoby fizyczne zwykle podają: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. Osoby prawne: adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot. Dane te warto sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą) lub w Krajowym Rejestrze Sądowym (spółki). Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT > Określenie ceny i sprzedawanej nieruchomości Kolejnym istotnym elementem umowy jest cena oraz termin i sposób jej zapłaty. Sprzedaż ma charakter odpłatny, dlatego tak ważne jest określenie ceny. Istotne jest również szczegółowe określenie przedmiotu sprzedaży, i nie chodzi tu tylko o metraż czy położenie. W przypadku mieszkania, trzeba ustalić, czy jest to lokal samodzielny, czy wraz z piwnicą i miejscem postojowym. W przypadku działki należy określić, czy jest zabudowana czy nie, jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest uzbrojona działka, czy ma pozwoleniem na budowę. Informacje te powinny być udokumentowane np. wypisem z księgi wieczystej, ewidencji gruntów. Niezależnie od rodzaju nieruchomości sprzedający powinien oświadczyć, że nie jest ona obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich, musi też przedstawić akt notarialny potwierdzający jego prawo do nieruchomości. Czytaj w LEX: Wycena nieruchomości > Co do zasady w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto wymienić dokumenty, które strony sobie okazują i ująć wszystkie dodatkowe ustalenia oraz warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy. Od ubiegającego się o kredyt klienta bank może zażądać także określenia stanu, w jakim mieszkanie ma być przekazane. Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach > Co z terminem umowy przyrzeczonej Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Może to być konkretna data albo przedział czasowy, czy też zdarzenia, np. tydzień po otrzymaniu decyzji kredytowej, pozwolenia na budowę, itp. Zgodnie z art. 389 § 2 jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Czytaj w LEX: Uchybienia formalne aktów notarialnych > Zadatek czy zaliczka oto jest pytanie Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży pojawia się problem wpłacenia części kwoty, co też ma gwarantować sfinalizowanie transakcji. I tu zawsze pojawia się pytanie, czy lepsza jest zaliczka, czy zadatek. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży i może być zwrotna. Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Ma realny wpływ na jej trwałość i wzmocnienie postanowień. Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo jednak wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości. Następstwa prawne wpłacenia zadatku i zaliczki są zatem całkowicie różne. Czytaj w LEX: Zadatek a zaliczka > Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak kupujący odstąpi od podpisania przyrzeczonej umowy, traci zadatek. Sprzedający zwraca zadatek jedynie, gdy: obie strony rozwiązały umowę, niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, obie strony ponoszą odpowiedzialność. Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
W przypadku umów sprzedaży nieruchomości, jest to forma aktu notarialnego. Umowa zawarta z pominięciem notariusza będzie co prawda ważna, jednakże pozwoli na domaganie się od nielojalnego kontrahenta tylko niewielkiego odszkodowania mającego pokryć koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej.

Sprzedaż nieruchomości poprzedzona jest zwykle umową przedwstępną. Jest to rozwiązanie korzystne dla obu stron transakcji. Kupujący ma pewność że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komu innemu a sprzedawca że w razie nie dojścia do skutku umowy otrzyma odszkodowanie. Istota umowyUmową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązuje się jedna strona, drugiej stronie nie przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy praktyce zawieranie takich umów należy do rzadkości. Częściej stosowane są umowy dwustronnie zobowiązujące. To jest takie w których obydwie strony zobowiązują się do zawarcia WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną?Umowa przedwstępna wykorzystywana jest jako zabezpieczenie obydwu stron przyszłej transakcji. Daje czas na poznanie się partnerów oraz dopracowanie wzajemnych ona również na celu przygotowanie zawarcia umowy właściwej i organizuje proces zawarcia takiej umowy. Skutki zawarcia umowy przedwstępnejSkutki prawne umowy przedwstępnej mogą być dwojakie: słabszy - polegający na tym, że w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kontrahent może żądać z tego tytułu jednak wówczas wykazać, iż poniósł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Lepiej zatem jest zastrzegać karę umowną, jeśli miałoby nie dojść do transakcji. Wówczas nie trzeba dowodzić swojej szkody, silniejszy, tj. dochodzenie zawarcia umowy skutku silniejszego zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności warunki co do umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowyJeśli kontrahent uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, można wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej. Ponadto zawartą przed notariuszem umowę przedwstępną można ujawnić również w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Plusem zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest możliwość dochodzenia zawarcia przyrzeczonej natomiast umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z winy kontrahenta można żądać jedynie od niego serwis: Umowy Koszty umowy przedwstępnejW przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości trzeba liczyć się z kosztami taksy notarialnej. Należy jednak pamiętać, że wysokość taksy zarówno za umowę przedwstępną, jak i przyrzeczoną wynosi połowę normalnej. Tak więc suma kosztów aktu notarialnego przy obu umowach, jest taka sama, jak jednej "pełnej" umowy. Przedawnienie roszczeńRoszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1 października 2005 r., to roszczenia można skutecznie realizować do 1 października 2006 roszczenia dochodzone były na drodze procesu o wykonanie umowy ostatecznej, a sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Termin umowy ostatecznej Obecnie termin zawarcia umowy ostatecznej nie musi, choć oczywiście może, być oznaczony w umowie przedwstępnej. Jeżeli jednak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strona nie wyznaczyła terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie może żądać jej zawarcia. WZÓR UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Umowa przedwstępna może dotyczyć także zobowiązania do zawarcia innej umowy aniżeli umowa sprzedaży nieruchomości, np. umowy przedwstępnej zamiany nieruchomości. Polskie prawo nie dopuszcza przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, jednakże jednocześnie w praktyce obrotu nieruchomościami Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 292/13). Powódka wniosła pozew do sądu, ?w którym domagała się zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczenia woli ?w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Wskazała, że do zawarcia takiej umowy pozwani zobowiązali się w umowie przedwstępnej, zawartej w formie aktu notarialnego. Wobec oddalenia powództwa powódka wniosła apelację, której sąd apelacyjny nie uwzględnił. Wskazał on, że w postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli ocenia się treść umowy przedwstępnej w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia roszczenia umowy przyrzeczonej. W ocenie tego sądu umowa przedwstępna była nieważna i nie mogła stanowić podstawy do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej warunku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Tym samym naruszony został art. 599 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Wobec braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu umowa przyrzeczona nie mogła być skutecznie zawarta wobec nieważności samej umowy przedwstępnej. Powódka wniosła skargę kasacyjną, wskazując, że instytucja pierwokupu odnosi się do umowy sprzedaży nieruchomości, a nie do umowy przedwstępnej zobowiązującej do dokonania sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko powódki. Podkreślił, że ustawowe prawo pierwokupu nie jest elementem przedmiotowo istotnym przyrzeczonej umowy sprzedaży, a jedynie warunkiem prawnym, który strony umowy przedwstępnej muszą uwzględniać i przy jej zawieraniu i który wpływa na sposób wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, ale nie na samą ważność tejże umowy przedwstępnej. Dlatego brak zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia ?w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu bądź brak wskazania skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej. —Jarosław Hein Komentarz autora Jarosław ?Hein, adwokat i associate ?partner w gliwickim biurze?Rödl & Partner W kwestii poruszonej w komentowanym wyroku brak jest w orzecznictwie jednolitego stanowiska. Zgodnie z jednym z wyrażanych poglądów – zaprezentowanym w ww. wyroku – który odwołuje się do wykładni literalnej art. 599 § 2 oraz do jego szczególnego charakteru, cytowany przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży, a nie przedwstępnej umowy sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. W postępowaniu sądowym w przedmiocie roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości sąd ustala bowiem treść tej umowy z uwzględnieniem zarówno postanowień umowy przedwstępnej, jak również obowiązujących norm prawnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a orzeczenie sądu zastępujące przyrzeczoną umowę sprzedaży nie musi się ograniczać wyłącznie do ścisłej treści postanowień wynikających z umowy przedwstępnej (tak również np. wyrok SN ?z 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09). Ta ostatnia zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast zachowania stron określa dopiero umowa przyrzeczona, ?i to z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z obowiązującego stanu prawnego – wówczas jest pole do uwzględnienia ewentualnych ograniczeń wynikających z art. 599 § 2 Brak oświadczenia uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu o skorzystaniu z tego prawa do chwili nadejścia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza, że zobowiązanie ?z umowy przedwstępnej nie będzie mogło być wykonane, a skutki jego niewykonania będą podlegały ocenie na podstawie treści umowy przedwstępnej i obowiązujących przepisów. Zgodnie z drugim, odmiennym poglądem, warunek w postaci nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu (bądź wskazanie skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa), jako warunek prawny, którego niezachowanie powoduje bezwzględną nieważność umowy, stanowi element przedmiotowo istotny umowy. Z tego ?względu w świetle wymagań z art. 389 dotyczących treści umowy przedwstępnej przedmiotowy warunek musi się w umowie przedwstępnej znaleźć pod rygorem jej bezwzględnej nieważności. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia to, że gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną. Prawo nie może zatem dopuszczać umowy przedwstępnej w takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie ?w rezultacie jej realizacji umowy nieważnej ?(tak np. wyrok SN z 21 stycznia 2010 r., I CSK 239/09). Pogląd taki wypływa ze stanowiska, że orzeczenie sądu zastępujące umowę przyrzeczoną czy też sama umowa przyrzeczona musi się ściśle pokrywać ?z brzmieniem postanowień umowy przedwstępnej. Wydaje się zatem, że mimo wydania przez Sąd Najwyższy komentowanego wyroku, istniejąca rozbieżność poglądów odnośnie do konieczności zamieszczenia w treści umowy przedwstępnej sprzedaży warunku prawa pierwokupu skutkować będzie w praktyce gospodarczej umieszczaniem w treści umowy przedwstępnej warunku z art. 599 § 2
37. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości gruntowej cudzoziemcowi; 38. Umowa przedwstępna o zniesienie współwłasności nieruchomości; 39. Rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości; 40. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości na obszarze rewitalizacji; 41. Umowa przeniesienia własności nieruchomości (po
Bardzo często zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości napotyka na różnego typu przeszkody. Mogą to być uwarunkowania natury faktycznej, np. konieczność dokończenia inwestycji, zapewnienia dostępu do drogi publicznej, doprowadzenia określonych mediów, itp. Nie są również rzadkie przypadki, gdy transakcję blokują przeszkody prawne. Będą nimi oczekiwanie na założenie księgi wieczystej na nieruchomości, potrzeba uzyskania statusu samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przedmiot transakcji, czy też wygaszenie ciążących na nieruchomości obciążeń. Wielu nabywców boryka się także z przeszkodami natury finansowej, w szczególności zaś z koniecznością oczekiwania na pozytywną decyzję oraz wiele innych czynników może sprawić, że nawet porozumienie się stron transakcji co do głównych jej elementów, w tym ceny, nie pozwoli na szybkie przeniesienie własności nieruchomości. Możnaby powiedzieć, iż sytuację tą można w prosty sposób rozwiązać wprowadzając odpowiednie warunki do umowy sprzedaży. Niestety, nie jest to możliwe. Wynika to z faktu, że ustawodawca wprost zakazuje zawierania umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem szczęście ww. zakaz nie obejmuje umów przedwstępnych. Tym samym możliwe jest zawarcie warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Konstrukcje takie stosunkowo często spotykane są na rynku nieruchomości. Niemniej, przed zdecydowaniem się na jej zastosowanie, warto zwrócić uwagę na kilka niuansów, których przeoczenie może być wszystkim, ziszczenie się zastrzeżonego warunku, np. uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, bądź utworzenie księgi wieczystej dla sprzedawanej nieruchomości, nie spowoduje automatycznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. Od spełnienia się warunku uzależniona jest bowiem ważność umowy przedwstępnej. Przywołane powyżej zastrzeżenia mają bowiem postać warunków zawieszających. Oznacza to, że dopiero zaistnienie danej sytuacji powoduje niejako aktywowanie się umowy przedwstępnej. Do tego czasu pozostaje ona w swoistym uśpieniu. Jeżeli zatem ziści się warunek, to strony stają się związane umową przedwstępną, już bezwarunkowo. Dopiero kolejnym krokiem będzie zawarcie umowy przeniesienia własności zatem, że umowa przedwstępna powinna określać główne świadczenia stron, w tym cenę sprzedaży. Bardzo często jej elementem jest również termin, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Od momentu ziszczenia się warunku możliwe jest zatem dochodzenie roszczeń o wykonanie umowy przedwstępnej,Sama konstrukcja warunku także nie powinna umknąć naszemu zainteresowaniu. Przede wszystkim warunek powinien być sformułowany w sposób możliwie jednoznaczny. Wszelkie niejasności utrudnią pociągnięcie drugiej strony do odpowiedzialności. Pamiętajmy też, że warunkiem jest zdarzenie przyszłe, lecz niepewne. Musi zatem istnieć prawdopodobieństwo jego ziszczenia pojawia się wszakże kolejna rzecz warta uwagi – forma umowy. Może nam się wydawać, że zawarcie umowy przedwstępnej i to jeszcze warunkowej nie wymaga szczególnej formy. Fakt, ważna będzie nawet umowa pisemna. Niemniej, aby dochodzić sądowego wykonania umowy przedwstępnej, musi ona odpowiadać formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej. W przypadku umów sprzedaży nieruchomości, jest to forma aktu notarialnego. Umowa zawarta z pominięciem notariusza będzie co prawda ważna, jednakże pozwoli na domaganie się od nielojalnego kontrahenta tylko niewielkiego odszkodowania mającego pokryć koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Warunkowa umowa przedwstępna będzie przydatna w każdej sytuacji, gdy niezbędne jest uzależnienie transakcji od ziszczenia się dodatkowych warunków. Niemniej, zawierając taką umowę powinniśmy zadbać o jej właściwą konstrukcję oraz Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House Warto mieć na uwadze, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokumentem potwierdzającym własność może być nie tylko umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, ale również umowa zawarta bezpośrednio między spółdzielnią a nabywcą o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zarząd DEVELIA („Emitent”) informuje, że w dniu r. Spółka jako kupujący zawarła z podmiotem niepowiązanym z Emitentem przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) i warunkową umowę sprzedaży ("Umowa Warunkowa”) nieruchomości położonych w Krakowie przy ul. Centralnej („Nieruchomości”). Łączna cena nabycia obu Nieruchomości na dzień zawarcia umowy została określona na kwotę zł netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług VAT tj. kwotę brutto. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 5,8957 ha („Nieruchomość 1”). Cena za Nieruchomość 1 została określona na kwotę zł netto, powiększona o należy podatek od towarów i usług VAT, tj. kwotę zł brutto („Cena za Nieruchomość 1”). Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Cena za Nieruchomość 1 zapłacona zostanie w częściach, w wysokościach i terminach wskazanych w tej umowie. Cena za Nieruchomość 1 będzie podlegała ewentualnej waloryzacji, w zakresie części niezapłaconej w dniu zawarcia Umowy Przeniesienia Nieruchomości 1, w przypadku spełnienia przyczyny waloryzacji, na zasadach i terminach wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Przedmiotem Umowy Warunkowej jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni ha (”Nieruchomość 2”). Cena za Nieruchomość 2 została określona na kwotę zł netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług VAT, tj. kwotę zł („Cena za Nieruchomość 2”). Umowa przeniesienia Nieruchomości, w wykonaniu Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Warunkowej, zostanie zawarta przez Strony niezwłocznie po spełnieniu się warunków określonych w tych umowach tj. otrzymaniu oświadczenia o niewykonaniu prawa pierwokupu dotyczącego Nieruchomości 2, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w terminie do dnia 26 stycznia 2022 roku. Podstawą przekazania niniejszego raportu jest istotność zdarzenia ze względu na wartość transakcji i działalność Spółki. Niniejszy raport bieżący w ocenie Zarządu Emitenta stanowi informację poufną w rozumieniu art. 7 Rozporządzenia MAR. Podstawa prawna: Art. 17 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 a), ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na rynku (rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku) uchylające dyrektywę 2003/6/WE Parlamentu Europejskiego i rady i dyrektywy Komisji 2003/124/WE, 2003/125/WE i 2004/72/WE („Rozporządzenie MAR”) w związku z art. 2 i 3 Rozporządzenia Wykonawczego Komisji (UE) 2016/1055 z dnia 29 czerwca 2016 r. ustanawiającego wykonawcze standardy techniczne w odniesieniu do technicznych warunków właściwego podawania do wiadomości publicznej informacji poufnych i opóźniania podawania do wiadomości publicznej informacji poufnych zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co uważać, czego unikać>> Ustawa podpisana - kupujący mieszkania będą lepiej chronieni>> Dlaczego umowa może być „bezwartościowa” tłumaczy Łukasz Bernatowicz, radca prawny. - Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwyklej formie pisemnej, ale dla kupującego to niebezpieczne.
Uważam, że opcja umowy warunkowej (i to z zapłatą 90% ceny) byłaby da kupującego bardzo niekorzystna i niewygodna w razie problemów z odbiorem końcowym. Dlatego lepsze jest zawarcie umowy przedwstępnej określającej wszelkie warunki sprzedaży, w tym także jako datę zawarcia umowy przyrzeczonej zawarto by warunek dokonania końcowych odbiorów i przedłożenia w tym zakresie odpowiedniej dokumentacji. Oczywiście data zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogłaby być tylko oparta o warunek do spełnienia w zakresie odbioru budynku do użytkowania. Dlatego też umowa przedwstępna ponad ten warunek zawierałaby datę graniczną określoną w dniu, miesiącu i roku. Taka klauzula wówczas stanowi bezpieczne ograniczenie. W takiej sytuacji umowa przedwstępna powinna zawierać także prawo strony kupującej do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby nie doszło do odbioru mimo upływu czasu do daty granicznej określonej co do dnia, miesiąca i roku. Natomiast sprzedający nie miałby skutecznego żądania o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy uzyskania orzeczenia zastępczego, bowiem z jego strony nie zostałby dopełniony (wykonany) tenże warunek odbioru budynku. Podsumowując, doradzam w takim przypadku (rozumiem, że odbiór może być problematyczny) zawarcie umowy przedwstępnej na powyższych zasadach, wówczas kupującemu pozostaje – w razie niespełnienia warunku w dacie granicznej – albo odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej bez jakichkolwiek konsekwencji, ze zwrotem podwójnego zadatku (gdyby go wpłacił), albo mimo niespełnienia warunku – zawarcie umowy przyrzeczonej odpowiednio uwzględniającej stan budowlany i zakres odbioru (brak, warunki, termin). Na koniec dodam, że strony mogą w umowie przedwstępnej także przewidywać prolongowanie terminu (daty granicznej) w razie braku spełnienia warunku odbioru końcowego. W takim przypadku dobrze byłoby także taki przesunięty termin ograniczyć czasowo, na przykład nie dalej niż o kolejne 3 miesiące od daty zawarcia aneksu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
3wGEe. 346 353 164 263 89 328 12 283 28

umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości